Vlasnik i odgovorni urednik: Saša I.
Povraćaj PDV-a za prvi stan može obuhvatiti do 40 m² za kupca i još do 15 m² za svakog člana domaćinstva koji ispunjava uslove. To nije automatski popust kod investitora: cenu najpre plaćate, a zatim podnosite zahtev Poreskoj upravi. Kada cena već sadrži PDV po stopi od 10%, poreski deo ne iznosi 10% ukupne cene, već ukupna cena × 10/110.
Vodič je namenjen kupcima koji u 2026. planiraju ili završavaju kupovinu stana čiji promet podleže PDV-u. Objašnjenja su proverena 27. oktobra 2026. prema zvaničnom katalogu usluga, informatoru Poreske uprave i članu 56a Zakona o PDV-u. Primeri su naši ilustrativni proračuni, bez obećanja iznosa koji će organ priznati u konkretnom predmetu.
Povraćaj PDV-a za prvi stan: brza provera pre računanja
- Proverite da li je konkretna prodaja oporezovana PDV-om.
- Proverite svoju istoriju vlasništva od 1. jula 2006. do overe ugovora.
- Odvojite cenu stana od garaže, parkinga i drugih posebno ugovorenih delova.
- Izračunajte priznatu površinu i odlučite za koje članove koristite pravo.
- Pripremite dokaz o potpunom plaćanju i odgovarajući račun.
- Predajte obrazac RFN nadležnoj jedinici prema sedištu ili prebivalištu prodavca.
Ako prva stavka nije razjašnjena, još nemate osnov za račun. Kupovina stana koji izgleda nov, koji ranije nije korišćen ili koji oglašava agencija ne dokazuje sama po sebi poreski režim. Od prodavca tražite pisanu specifikaciju cene i poreza za baš onu nepokretnost koju kupujete.
PDV ili porez na prenos: dva odvojena postupka
Ovaj povraćaj vezan je za kupovinu sa obračunatim PDV-om, tipično prvi promet stana od obveznika PDV-a. Za promet na koji se PDV ne plaća proverava se porez na prenos apsolutnih prava i zasebno oslobođenje za prvi stan. Ne sabirajte te dve olakšice kao da se obe priznaju za isti promet.
Za drugu vrstu kupovine imamo poseban vodič o porezu na prenos i oslobođenju za prvi stan. U ovoj prijavi traži se refundacija već plaćenog PDV-a. Slanje ugovora preko javnog beležnika nije zamena za vaš zahtev RFN.
Ko ima pravo i zašto je važan i mali nasledni udeo
Kupac mora biti punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji. U periodu od 1. jula 2006. do overe ugovora kojim stiče prvi stan ne sme imati stan u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini na teritoriji Republike. Provera se ne svodi na pitanje da li danas imate nekretninu upisanu na svoje ime.
Zato pregledajte i ranija nasleđivanja, poklone i prodate udele. Ako ste ranije imali suvlasnički deo, nemojte u izjavi napisati da nikada niste imali stan samo zato što niste živeli u njemu. S druge strane, život u roditeljskom stanu bez vlasništva nije isto što i posedovanje tog stana.
Drugi osnovni uslov jeste potpuna isplata ugovorene cene sa PDV-om na račun prodavca. Zakon posebno uređuje odgovarajuće račune kod hipotekovane nepokretnosti i izvršne prodaje, kao i izuzetak za određenu neprofitnu kupovinu. Ako kupujete kroz takav postupak, tražite proveru tačnog osnova; nemojte primenjivati pojednostavljeni primer obične kupovine.
Novac može poticati i iz stambenog kredita, ali odobrenje kredita nije dokaz da je prodavac potpuno isplaćen. Uporedite ugovor, učešće, bankarsku isplatu i završni obračun. Ako je ostala ugovorena razlika, njeno postojanje najpre razjasnite sa prodavcem.
Kako rade 40 m² i dodatnih 15 m²
Granica za kupca pune svojine je do 40 m². Za svakog podobnog člana porodičnog domaćinstva može se priznati do 15 m². Povraćaj ne može preći PDV koji pripada stvarno kupljenoj površini: ako vam je limit 70 m², a kupujete 58 m², ne dobijate novac za preostalih 12 m².
Zakon domaćinstvo vezuje za određene porodične odnose, zajednicu života, privređivanja i trošenja prihoda, uz isto prebivalište. Obuhvaćeni su supružnik, deca i usvojenici kupca ili njegovog supružnika, roditelji i usvojitelji kupca ili njegovog supružnika. Sama ista adresa ne čini svaku osobu podobnim članom. Proverava se i vlasnička istorija člana.
Kupovina udela traži srazmeran račun: ne prepisujte punih 40 m² ako kupujete polovinu stana. U radnom listu prvo navedite površinu cele nepokretnosti, zatim stečeni svojinski udeo, a potom odgovarajući srazmerni limit. Kod više kupaca svaki osnov proverava se posebno.
Obračun povraćaja: primer stana od 60 m²
Pretpostavimo kupovinu pune svojine stana od 60 m² za 13.200.000 dinara sa uračunatim PDV-om od 10%. Nema garaže, drugih stavki ni razlika u ceni pojedinih delova stana. Osnovica je 12.000.000, a iskazani PDV 1.200.000 dinara. Za konačnu prijavu polazi se od stvarnog računa prodavca.
| Izbor podobnih korisnika | Površina za refundaciju | Ilustrativni iznos |
|---|---|---|
| Samo kupac | 40 od 60 m² | 1.200.000 × 40/60 = 800.000 RSD |
| Kupac i jedan član | 55 od 60 m² | 1.200.000 × 55/60 = 1.100.000 RSD |
| Kupac i dva člana | 60 od 60 m² | 1.200.000 RSD |
Česta računska greška bila bi 13.200.000 × 10% = 1.320.000 dinara. Time se porez ponovo računa na iznos koji već sadrži porez. Druga greška je množenje punog PDV-a površinom koja prelazi stvarnih 60 m². U ovom primeru priznati iznos ima gornju granicu od 1.200.000 dinara.
Ako račun posebno iskazuje parking ili garažu, iznos za te stavke nemojte ubacivati u osnov za refundaciju stana. Od investitora tražite jasno razdvajanje, posebno kada prodajni oglas navodi jednu zbirnu cenu. Za obračun nije dovoljno podeliti ukupan paket brojem kvadrata stana.
Da li koristiti pravo za dete ili supružnika?
Osoba za koju je već korišćena refundacija kao za člana domaćinstva kasnije ne može ponovo koristiti isto pravo kao kupac prvog stana. Važna je i veza sa već iskorišćenim oslobođenjem od poreza na prenos. Pre prijave zato proverite da li je pravo ranije potrošeno u nekoj porodičnoj kupovini.
U našem primeru uključivanje jednog člana donosi dodatnih 300.000 dinara, dok drugi donosi još 100.000. To su različite trenutne koristi uz posledicu po buduću kupovinu svakog člana. Napravite obe računice i razgovarajte sa članovima pre podnošenja izjave. Nemojte pretpostaviti da je svako dodatno ime besplatan dodatak prijavi.
Dokumentacija: šta proveriti uz RFN i IKPS-PDV
Zvanični katalog usluga navodi obrazac RFN, overenu izjavu IKPS-PDV, overenu kopiju kupoprodajnog ugovora, fiskalni račun sa iskazanim PDV-om, dokaz o isplati cene i dokumente kojima se potvrđuju lični uslovi kupca. Za članove su potrebni i dokazi o porodičnoj vezi, istom prebivalištu i relevantnoj vlasničkoj istoriji. Informator posebno navodi potvrde lokalne poreske administracije.
Pripremite fasciklu sa četiri celine: kupac, stan, plaćanje i članovi. Na prvoj strani napišite naziv svakog priloga, datum i kojoj činjenici služi. Tako se odmah vidi da li imate dokaz da je uplata izvršena ili samo nalog koji još nije realizovan.
Pre pribavljanja novih izvoda pitajte nadležnu jedinicu šta pribavlja iz službenih evidencija, a šta morate dostaviti vi. Ovo ne menja uslove prava; pomaže da ne plaćate nepotrebne kopije. Za dokument koji vam ipak treba proverite naš vodič o uverenju o državljanstvu, uz potvrdu načina dostavljanja u konkretnom predmetu.
Gde se predaje zahtev i koji su rokovi
Prema katalogu Poreske uprave, zahtev se podnosi neposredno, poštom ili mejlom nadležnoj organizacionoj jedinici prema sedištu ili prebivalištu prodavca. To nije nužno filijala prema mestu kupljenog stana. Koristite aktuelni zvanični adresar i elektronsku adresu za prijem podnesaka.
Katalog navodi rok od 30 dana za rešenje nakon podnošenja zahteva i sprovedene kontrole uslova, a refundaciju u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Razlikujte datum predaje, datum rešenja i datum njegovog dostavljanja. Ne planirajte kaparu ili dospelu ratu pod pretpostavkom da je novac sigurno raspoloživ određenog dana.
Sačuvajte kopiju celog podneska i potvrdu prijema. Ako stigne zahtev za dopunu, odgovorite u ostavljenom roku i navedite broj predmeta. Posle isplate uporedite odobrenu površinu, priznate članove i iznos sa svojom računicom. Razliku prvo proverite prema obrazloženju rešenja i pouci o pravnom sredstvu.
Najčešća pitanja pre kupovine
Da li svaki prvi stan daje pravo na PDV refundaciju?
Ne. Potrebni su odgovarajući poreski režim prodaje i ispunjeni uslovi za kupca. Ako u ceni nema obračunatog PDV-a za promet na koji se pravo odnosi, ne primenjuje se račun iz ovog vodiča.
Da li mogu unapred da umanjim uplatu investitoru?
Nemojte računati na takav mehanizam. Redovna refundacija je poseban postupak nakon ispunjenja uslova, uključujući potpuno plaćanje. U budžetu držite odvojeno novac potreban za kupovinu i kasnije očekivanu refundaciju.
Da li subvencija majkama zamenjuje RFN?
Ne. Subvencija majkama za prvi dom ima zasebne uslove i postupak. Ako planirate više oblika podrške, unapred proverite njihov odnos i redosled, bez pretpostavke da odobrenje jednog znači odobrenje drugog.
Zvanični izvori i datum provere
- Poreska uprava: katalog usluga, refundacija PDV-a kupcu prvog stana — način podnošenja, prilozi i rokovi.
- Poreska uprava: odgovor na pitanje 48 — osnovni uslovi kupca.
- Pravno-informacioni sistem: Zakon o PDV-u, član 56a — površina, domaćinstvo i ranije korišćenje prava.
- Poreska uprava: zvanični adresar — nadležna jedinica i kontakt.
Provereno 27. oktobra 2026. U posebnoj kupovini udela, nasleđenoj svojini ili izvršnoj prodaji prvo razjasnite pravni osnov i dokumentaciju; pojednostavljeni proračun ne rešava te činjenice.
NEDELJNI PREGLED · CENE I ZAKON
Važni rokovi i izmene direktno na email
Jednom nedeljno dobijajte najvažnije promene propisa, cene, rokove, subvencije i praktične vodiče.
Više o ovoj temi: Porezi i preduzetnici