Porez na izdavanje stana 2026: obračun, prijava i rokovi

Vlasnik i odgovorni urednik: Saša I.

Porez na izdavanje stana, kada fizičko lice izdaje stan drugom fizičkom licu, obračunava se po stopi od 20% na osnovicu umanjenu za 25% normiranih troškova. U tom standardnom modelu porez je 15% ugovorene bruto zakupnine. Za zakupninu od 60.000 dinara račun je 9.000 dinara poreza, a ne 12.000.

Provereno 28. oktobra 2026. Vodič prati običan zakup na period duži od 30 dana i podatke Poreske uprave. Posebno razdvaja izdavanje građaninu, izdavanje firmi, bruto i neto dogovor i prijavu svakog primljenog prihoda. Kratkoročni turistički smeštaj nije obuhvaćen istim postupkom.

Porez na izdavanje stana: prvo utvrdite ko plaća zakupninu

Pre računice napišite dve stvari: u kom svojstvu izdajete stan i ko je zakupac. Ako kao fizičko lice izdajete drugom fizičkom licu, obračun, prijavu i uplatu preuzimate vi, kao zakupodavac. Koristi se obrazac PP OPO. Ako je isplatilac pravno lice ili preduzetnik, Poreska uprava opisuje obračun i uplatu poreza po odbitku kod isplatioca.

Zato ne preuzimajte uplatnicu poznanika koji stan izdaje kompaniji ako vi izdajete studentu. Isto tako, vlasnik ne treba da podnosi još jednu prijavu napamet ako je firma već postupala kao poreski isplatilac. Pre prve uplate tražite da računovođa zakupca pisano objasni bruto iznos, porez i iznos koji ćete primiti.

Pravni oslonac za razdvajanje slučajeva je objašnjenje PU uz kalkulator poreza na zakup i poreski informator za izdavanje nepokretnosti iz februara 2026.

Kako nastaje porez: od bruto zakupnine do iznosa za uplatu

Za standardni primer sa normiranim troškovima računajte u tri reda. Prvi red je bruto prihod. Drugi red je osnovica posle umanjenja za normirane troškove. Treći red je porez na tako dobijenu osnovicu. Normirani troškovi predstavljaju način poreskog obračuna; nisu novac koji PU posebno uplaćuje vlasniku.

Ilustracija za bruto zakupninu od 60.000 dinara: normirani troškovi su 60.000 × 25% = 15.000 dinara. Osnovica je 45.000, a porez 45.000 × 20% = 9.000 dinara. Posle izdvajanja poreza ostaje 51.000 dinara, pre vaših drugih stvarnih troškova. To nije procena tržišne kirije niti univerzalan obračun svakog zakupnog odnosa.

Stvarni troškovi mogu se, na zahtev i uz odgovarajuće dokaze, priznati umesto normiranih. Nemojte u svojoj tabeli istovremeno odbiti oba modela. Ako želite takav obračun, pre podnošenja proverite koje rashode možete dokazati i kako ih iskazujete u prijavi.

Dogovor „hoću 45.000 čisto” nije isto što i bruto 45.000

Ugovor treba da ukloni nedoumicu šta dogovoreni broj predstavlja. Ako je 45.000 dinara bruto zakupnina, tabela pokazuje koliko ostaje posle poreza. Ako treba da ostane baš 45.000 dinara neto, uz iste pretpostavke polazna računica je drugačija: 45.000 ÷ 0,85 = približno 52.941,18 dinara bruto, a porez približno 7.941,18 dinara.

Ovo je matematički primer za razgovor pre potpisivanja, ne uputstvo da naknadno jednostrano povećate kiriju. Ugovor, stvarna uplata i prijavljeni prihod treba da budu međusobno usklađeni. Posebno proverite zaokruživanje i iznose na stvarnoj poreskoj prijavi. Kod firme kao zakupca tražite njen obračun pre nego što očekivanu uplatu unesete u kućni budžet.

Koji datum pokreće prijavu i plaćanje

PU navodi rok od 30 dana od ostvarivanja prihoda i prijavu svakog pojedinačno ostvarenog prihoda. Nije dovoljno samo jednom godišnje prijaviti da izdajete stan. Datum potpisivanja ugovora, mesec na koji se kirija odnosi i datum kada ste novac primili mogu biti tri različita podatka.

U radnoj evidenciji napravite zasebne kolone za ugovoreni period, stvarni prijem, bruto iznos, porez, broj prijave i uplatu. Ako novembarsku zakupninu primite ranije, ne prepisujte automatski prvi dan novembra kao datum prijema. Ako zakupac kasni, zabeležite kada je novac stvarno stigao. Avans za više meseci ili neuobičajenu dinamiku plaćanja proverite sa PU pre izbora perioda i popunjavanja polja.

Čuvajte i dokaze o gotovinskoj naplati: označite datum, svrhu i iznos, uz odgovarajuću potvrdu. To što novac nije prošao kroz bankarsku aplikaciju nije razlog da prihod izostavite iz svoje evidencije.

Prijava PP OPO: praktičan redosled

1. Prikupite ugovor i dokaz o konkretnoj primljenoj zakupnini.
2. Proverite vrstu isplatioca i da li ste upravo vi dužni da podnesete PP OPO.
3. Odvojite bruto prihod i poresku osnovicu. Ne unosite željenu neto kiriju kao bruto samo zato što je tako izgovorena u razgovoru.
4. Proverite aktuelni obrazac, šifru prihoda i način podnošenja prema uputstvu PU.
5. Sačuvajte potvrdu prijave i njene podatke za uplatu, pa izvršite plaćanje u roku.
6. Uporedite iznos i poziv na broj na potvrdi sa izvršenim plaćanjem.

Prema odgovorima Kontakt centra PU, prijava za izdavanje sopstvene nepokretnosti građaninu može se podneti elektronski ili pisano nadležnoj jedinici prema mestu nepokretnosti, uz navedenu izuzetnu mogućnost slanja poštom. Ako ne koristite ePorezi, proverite tačno mesto predaje i potrebne priloge. Ne pretpostavljajte da neposedovanje elektronskog sertifikata ukida poresku obavezu.

Računi, depozit i dodatne obaveze zakupca

Zakupnina i svaki novac koji se pojavljuje u istom odnosu ne moraju imati isto značenje. PU u zakupninu uključuje i određene obaveze i usluge koje preuzima zakupac, a izdvaja potrošačke troškove koji zavise od obima njegove potrošnje, poput struje ili telefona. Zato zbirnu poruku „kirija i svi računi zajedno” razložite pre obračuna.

Za depozit, zadržani deo depozita, popravke umesto kirije i paušalno dogovorene troškove ne koristite proizvoljnu etiketu „neoporezivo”. Pripremite ugovor, opis plaćanja i podatak da li se novac vraća ili se koristi za pokriće obaveze, pa tražite objašnjenje za taj slučaj. Ovaj vodič ne određuje poreski tretman neviđenog sporazuma o depozitu.

Ako ste zakasnili ili primetili grešku

Napravite spisak stvarnih primitaka i proverite koji nisu obuhvaćeni prijavom ili uplatom. Ne pomerajte datum prijema da biste u evidenciji izgledali kao da ste postupili na vreme. PU kalkulator ima i obračun kamate, ali ne treba ga mešati sa samim podnošenjem prijave.

Za zakašnjenje ili ispravku obratite se PU sa konkretnim datumima, brojevima prijava i dokazima. Ne šaljite drugu istovetnu prijavu samo zato što prva još nije vidljiva na ekranu. Prvo utvrdite da li je zahtev odbijen, prihvaćen ili je potrebna propisana izmena. U javnoj prepisci ne objavljujte JMBG, adresu stana ili kompletan ugovor.

Tri različita poreza koja vlasnici često pomešaju

Godišnji porez na imovinu nije zamena za porez na ostvarenu zakupninu. Ako stan prodate, proverava se i sasvim drugo pitanje — kapitalna dobit pri prodaji. Za veće ukupne prihode potrebno je odvojeno proveriti i godišnji porez na dohodak, uz pažljivo razlikovanje godine prihoda i godine prijave.

Najkorisniji završni pregled je jednostavan: imate li dokaz o prijemu, jasan bruto iznos, odgovarajuću prijavu i dokaz da je prava obaveza plaćena? Ako jedno nedostaje, rešite baš taj korak. Sama činjenica da uredno plaćate lokalno poresko rešenje ne daje odgovor na sva ostala pitanja izdavanja.

Zvanični izvori i obuhvat provere

• Poreska uprava — kalkulator poreza na zakup i objašnjenje osnovice, stope i roka.
• Poreska uprava — pitanja i odgovori o PP OPO, bruto prihodu i podnošenju.
• Ministarstvo finansija — Zakon o porezu na dohodak građana i objavljeni povezani akti.

Primeri su urednički obračuni za navedene pretpostavke. Za nerezidenta, podzakup, turistički smeštaj i ugovor sa dodatnim činidbama potrebna je posebna provera.

NEDELJNI PREGLED · CENE I ZAKON

Važni rokovi i izmene direktno na email

Jednom nedeljno dobijajte najvažnije promene propisa, cene, rokove, subvencije i praktične vodiče.

Ostavite prazno

Email adresa

Želim pregled

Želim nedeljni pregled emailom. Pročitao/la sam Politiku privatnosti. Prijavu potvrđujem putem emaila.

Bez spama. Odjava jednim klikom. Slanje i potvrdu prijave obavlja Brevo.

Više o ovoj temi: Porezi i preduzetnici →